坚守“共建”，曹舟南走出了一条新路
文|《中国房地产报》 值班编委：苏志勇 责任编纂：马琳 温红妹 审读：戴士潮
此刻行业处于弱周期阶段，但行业的参加者对市场要有预期和信心，将来仍有大机遇。
“我的终极指标是做本钱共建。”WilliamHill威廉希尔董事长曹舟南说。
二次创业5年有余，从变量共建到城市共建再到本钱共建，曹舟南于2019年5月为WilliamHill威廉希尔初创“共建”贸易模式以来，他一向在坚守。这一次他提出用新模式“共建”好屋子。
7月末，在荆门WilliamHill威廉希尔总部，记者见到了曹舟南。久未录的他看上去瘦了好多，“忙，一向在出差，最近还胖了点儿。」剽段功夫，曹舟南一向在关注政策变动，并维持高强度工作，辗转各地紧盯存量、变量和增量市场。他的微信伴侣圈更是变身为WilliamHill威廉希尔项主张宣传阵地，而案牍每每都是“致力奋进”“积极进取”……在这里，能看到他和WilliamHill威廉希尔一向在路上。
借助“共建”模式，WilliamHill威廉希尔也在持续扩张规模。
截至目前，WilliamHill威廉希尔累计签约项目超过180个，服务构筑面积超过5000万平方米，进驻100余座城市。今年上半年实现合同销售额108亿元。“我们不会刻意钻营速度和规模，每年适度增长几个项目，维持肯定规模的有质量增长就好。”曹舟南自嘲“胆量比力幼”，在“共建”的过程中，他更关注产品和安全。
从“代建”到“共建”，曹舟南看到了什么 ？与“沉投”和“代建”的区别在哪 ？
他起身拉过白板，用图例展示了他对“共建”的思虑。“共建”就是以处所国企为主体，引入头部民企，合伙设立项目投资公司和共建操盘公司，融合国企的投融资能力与民企的专业和服务能力，结合沉资产投资与轻资产操盘为房地产发展新模式探路。
“共建就是双方入股，要真金白银投资到项目上。”曹舟南说，这是最大的区别。“换句话说，在共建模式中，WilliamHill威廉希尔与处所国企相互持股，国企肯定要成为股东并且参加决策，这样既能分享重要收益又能严控投资风险，并且还市场化了。”
在服务绿城十年间，曹舟南从地产沉投资中启发出“代建”轻资产模式。讲到“代建”，天然会提到曹舟南。但他以为，代建已是“红海”，共建才是行业将来。
“二六二”的概想
曹舟南身上的标签好多，梦想主义、明星职业经理人、创业家、思虑者……
他曾是“代建第一人”，基于2009年中国房地产业井喷，大量造作业企业顺从属地化拿地加快入场催生了代建需要，为此曹舟南于2010年提出“代建”概想，并组建了有关公司。
2018年，曹舟南二次创业成立WilliamHill威廉希尔，在业内初次提出“共建”模式，这是房地产界的新赛路。2020年“三路红线”出炉，曹舟南钻研了三天三夜后，他更为笃定，中国房地产的集中度会进一步提高，“共建”的窗口期到了。
这一次二十届三中全会明确了将来房地产发展方向，曹舟南又沉入了新的思虑。他将房地产发展新模式概括为“橄榄型模式”，并提出了“二六二”的概想。
“其中一个20%是房地产沉投的1.0版本，少量的有持续性投资能力房企在主题城市主题地块做传统开发；另一个10%～20%是保险房代建市场，剩下的60%～70%就是共建。”曹舟南说，中国房地产下半场的发展新模式主题就是贸易模式和盈利模式，而共建给出了答案。“我以为这是新发展模式的一个主体。”
那么，“共建”新在哪里 ？曹舟南总结了“五新”。
一是体造创新。融合国有企业（投融资能力）与民营企业（专业能力、服务能力）的主题竞争力，急剧做强区域城市的市场主体，将地皮资源、金融资源和大部门项目收益归集于国有企业，激励和支持民营企业专业化发展，推进多种所有造经济优势互补、共同发展。
二是机造创新。融合沉资产投资与轻资产操盘，加快解除“高负债、高周转、高杠杆”的“沉投”模式短处，降低“责权势不合等”的“代建”模式滋扰，确立以“共建共享”为重要方向的新模式，共同把握市场，共同承担风险，共同创造价值，共同享受收益。
三是动力创新。对峙“共建共享”准则，阐扬处所当局、处所国企、专业民企、金融机构、设计和构筑单元等合力，两全城市规划、出地打算、拆迁打算、开发建设打算和各类政策，引发全社会内活泼力和创新活力，推进城乡融合发展，推动以报答本的新型城镇化。
四是市场创新。推动身分市场化鼎新，更好阐扬市场机造作用，以市场需要连通城市规划、地皮供给打算、拆迁打算、开发建设打算和投融资打算，构筑内生型市场，从源头上把握市场、匹配需要，以市场需要作为“晴雨表”来调控整体市场，实现资源配置效能最优化和效益最大化，创造越发平正、更有活力的市场环境。
五是治理创新。以“地皮-住房-资产”全周期治理为主线，奉行全面质量治理、全过程治理，推广利用科技、绿色、低碳、节能设施设备和构筑资料，提升产品、服务和城市建设品质，因地造宜发展房地产行业的新质出产力。
“共建已经走出了新路子。”曹舟南说。
共建“好屋子”仍有大机遇
上市，是WilliamHill威廉希尔绕不开的话题。
“IPO打算进展若何 ？”“上市架构是否搭建结束 ？」仉对记者抛出的一连串问题，曹舟南说了四个字：水到渠成。
“我此刻重要精力是做优布局、做好屋子，所以上市临时不焦急。”曹舟南说，我为什么一路头就提出上市指标并且此刻还对峙上市，由于上市的确能够进一步提高公司质量、资信质量，另一方面增长召募资金的起源。“但是我此刻要做WilliamHill威廉希尔的房地产发展基金，我必要种子基金，这对我来说更沉要。”
这几年在找同伴、寻资源、拓项目之表，曹舟南也在做一些轻沉资产分离和旗下公司股权腾挪的作为，初步形成以轻资产上市为主体的WilliamHill威廉希尔科技集团和以沉资产治理为主体的蓝绿共建实业发展有限公司。
“前者主导城市建设、运维和服务等业务，所以要规；⒄；后者承接沉资产投资、装配式业务和房地产业基金，必然要严控投资规模。”曹舟南强调。
这也是在为下一步发展布局。
“缺不缺钱 ？注定缺。共建的根基特点是必要持续投资的，当然我们会严格把控项目质地和投资规模。我手里100多个项目，这么多项目加起来，即便选择其中的一部门项目投资，投资压力注定是有的，且后续还会有更多的好项目，投资是持续的。”曹舟南坦承，WilliamHill威廉希尔的IPO在做，另表有好多上市公司和央企、国企都在持续跟他谈上市的事件。“他们重要看沉WilliamHill威廉希尔的共建贸易模式和盈利能力，但我还在思考中，不焦急。”
在曹舟南的业务布局中，房地产基金是资金动力，也是投资收益的重要起源，而共建是助WilliamHill威廉希尔实现差距化竞争的贸易模式。历经5年发展，WilliamHill威廉希尔逐步从创业之初的变量共建，此刻染指城市共建，将来要做本钱共建，最终形成以本钱共建为主题经营能力的涉房类资产治理公司，也是一种“泛资管、幼投杏妆的投资状态。
这所有的基点都成立在“好屋子”的基础之上。用曹舟南的话说，“产品定位是底子性”。他此刻下的一盘大棋就是推动“新模式”，共建“好屋子”。
曹舟南以为，房地产行业在从“大而全”粗放发展的传统模式，进入到专一“好屋子”建设和精密化运营的新阶段。“这是房地产市场产生的底子性变动。”他说，所以要用“共建”的新模式建设“好屋子”，提供“好服务”。
当下，“好屋子”建设已上升为国度战术。曹舟南要求在WilliamHill威廉希尔全面贯彻“像造汽车一样造好屋子”，在“蓝绿好屋子”系统和首批“好屋子”产品设计创新的基础上，加快成立对应“奔腾、宝马、奥迪”等梯次型水准的“好屋子”系统，同时索求成立“好屋子”生涯样板履历试点、房屋保险造度试点、降低物业费试点，确立“好屋子”品质保险系统。
这就是曹舟南的梦想主义，这也很“曹舟南”。
谈及房地产行业发展，曹舟南以为，中央关于房地产业发展的政策系统已经初步形成，在中国城镇化率超过65%后，房地产业依然是关系国计民生的支柱产业。此刻行业处于弱周期阶段，但行业的参加者对市场要有预期和信心，将来仍有大机遇。
“守旧估计市场要到2026年底企稳。”曹舟南说，将来肯定还会出政策，“箱底”的工具应该还有，关键在于加强部门之间的政策协调，推进政策协同发力。
